Юридические особенности покупки недвижимости в Болгарии

Покупка апартамента или дома

До покупки:
1. Можно познакомится со всеми имеющимися предложениями у нас в офисе. А также возможно телефонное или e-mail общение.
2. Если клиенту ничего не понравится, он заполняет заявление, в котором описывает все свои требования, такие как: цена, местоположение, площадь и степень завершенности и оставляет свои контактные координаты. При этом, в течение нескольких дней мы предоставим другие предложения.
3. Если клиенту понравится определенный вариант, его можно зарезервировать еще до поездки на просмотр в Болгарию. Для этого необходимо внести задаток для резервирования недвижимости и снятия ее с продажи на определенный срок. Размер задатка зависит от стоимости апартамента и составляет 2000-3000 евро. Эта сумма в дальнейшем зачтется в цене апартамента. Зарезервировав апартамент, клиент может спокойно собираться в поездку в Болгарию, будучи уверенным, что данный апартамент не будет продан в указанный период. Можно ехать на просмотр недвижимости и без заключения договора о резервировании, но нет гарантии, что понравившийся объект не будет продан.
4. Если клиент откажется от покупки выбранного им объекта недвижимости, под который он внес залог, деньги остаются в качестве компенсации у собственника недвижимости за то, что собственник не имел права продать свою недвижимость в договорной период времени. Однако, если клиент купит у нас что-нибудь другое, часть этой суммы зачтется ему в цене другого купленного объекта недвижимости.

Визы и поездка на просмотр недвижимости в Болгарию:


Мы можем направить клиента в турагентство, которое поможет ему с оформлением визы и с покупкой авиабилета. Можем зарезервировать номер в отеле на время визита клиента в Болгарию.

Прибытие в Болгарию:
1. Желательно в туристическом агентстве бронировать отель в том городе, где Вы собираетесь смотреть недвижимость. Клиент прибывает на место по туристической путевке и связывается с представителем нашего агентства.
2. Далее организуется просмотр объектов недвижимости.
3. Если клиенту понравится определенный вариант, агентство недвижимости начинает готовить документы для осуществления сделки и проверяем юридическую чистоту, предлагаемого объекта недвижимости.
4. Следует заключение предварительного договора, в котором вписана реальная цена продажи и клиенту следует оплатить свой первый взнос, при этом, в зависимости от строителя или собственника, начальный взнос составляет около 30%. По договоренности, клиенту дается период времени для перевода остатка суммы оплаты, при желании открывается персональный расчетный счет в болгарском банке, куда следует аккумулировать необходимую сумму. Или возможна схема с ипотечным кредитом.
5. Если недвижимость находится на стадии строительства, выплата производится частями в зависимости от определенных этапов строительства. Нотариальное оформление сделки и заключение нотариального акта производится при последнем взносе.
6. Если недвижимость уже готова для заселения или со вторичного рынка, обычно оплата осуществляется в два взноса – авансовый и окончательный.

Покупка недвижимости и дополнительные расходы на оформление недвижимости в собственность:


На завершающем этапе, после того, как клиент аккумулирует определенную сумму для оплаты недвижимости, он приезжает в Болгарию, где в присутствие болгарского Нотариуса проходит передача прав собственности. На покупку недвижимости в Болгарии существует налог (НДС), обычно он входит в цену продажи, но в каждом конкретном случае требуется консультация по этому вопросу.
Кроме этого, покупатель должен знать о дополнительных расходах при оформлении недвижимости в собственность. К ним относится местный налог 2% от стоимости недвижимости и нотариальный расход с пошлинами, который в сумме составляет меньше 0.5% от стоимости. То есть в сумме дополнительные расходы составят меньше 2,5% от стоимости недвижимости.

Коммунальные платежи в Болгарии


1. Для стандартной 2-х комнатной квартиры площадью 52 м2 в обычном жилом доме.
Расход на электропитание (по счетчику): 10 центов за 1 квт-час. Средний расход на такую квартиру порядка 250 квт-час, что составляет 25 евро в месяц.
Вывоз мусора и другие местные платежи порядка 3-5 евро в месяц.
Итого примерно 30 евро в месяц.
2. Для такой же квартиры, но расположенной в жилом комплексе с бассейном и зоной отдыха, надо добавить расходы на поддержку бассейна, уличного освещения в зоне комплекса, уход за зеленой зоной, что составляет порядка 10 евро от 1 м2 жилой площади в год.
То есть квартира 52 м2 будет иметь дополнительный расход приблизительно 520 евро в год, или 45-50 евро в месяц.
Итого с учетом коммунальных платежей за внутреннее потребление электричества и вывоз мусора (см.выше п.1): 75-80 евро в месяц.

Покупка участков земли под строительство в Болгарии имеет свои особенности:


При покупке иностранцами земли в Болгарии есть законодательное ограничение. Согласно болгарским законам, иностранные граждане, как частные лица, не имеют права покупать земельный участок. Закон об иностранных инвестициях, снимает ограничения на приобретение земли. После открытия фирмы в Болгарии иностранные граждане могут приобрести землю, купив ее на юридическое лицо, т.е. на фирму. Регистрация фирмы производится за 15 дней и стоит около 500 евро (оформление) + 2500 евро (уставный капитал). Уставный капитал владелец фирмы может использовать по своему усмотрению после регистрации фирмы. Если покупатель приобретет участок земли на свою фирму, у нас есть несколько строительных и проектных фирм, с которыми можем договориться о строительстве нового объекта по заказу клиента.

Ипотечный кредит в Болгарии.


Нерезиденту Болгарии, т.е. иностранному покупателю можно получить ипотечный кредит в болгарском банке под залог покупаемой недвижимости.

Необходимые документы для получении кредита иностранцами для купли-продажи недвижимости в Болгарии следующие:
1. Валюта покупки : евро
2. Необходимые документы для банка:
а) документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (первичный Договор)
и выписку из Регистра собственности, в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы,
а также задолженности по данному объекту.
б) документы, подтверждающие платежеспособность покупателя, с использованием апостиля,
т.е. нотариально заверенной копии документов, переведенных с русского на болгарский язык или на английский:
• справка о доходах (это может быть справка с места работы, с указанием стажа, должности и размера зарплаты).
• выписка из банка, клиентом которого он является с указанием всех приходных и расходных операций за последний год.
• декларация о доходах за последний год с указанием размера доходов и размера выплаченных налогов.
• если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.
• важно - перед болгарским банком надо декларировать месячный доход в 3 раза больший,
чем месячные платежи по кредиту с процентами.
То есть предполагается, что соискатель кредитоспособен, если выплачивает не более 33% от своих доходов.
Если будущих владельцев недвижимости несколько, когда недвижимость покупается в долевую собственность (только для членов одной семьи), то все перечисленные документы нужно предоставить на каждого из будущих совладельцев, имеющих источники дохода.
3. Максимальный срок погашения кредита: 15 лет.
4. Соискатель кредита должен быть в возрасте не превышающем 65 лет минус срок кредита.
Т.е. если Вы хотите взять кредит на 15 лет, то Ваш возраст не должен превышать 50 лет.
5. Годовой процент кредита – 12% (в валюте евро)
6. Максимальная сумма кредита – до 65% от рыночной оценки недвижимости, принятой Банком.
7. Клиент должен иметь собственные средства (минимум 35%) от рыночной стоимости выбранной недвижимости, чтобы перевести их на счет продавца, в качестве стартовой оплаты, а оставшиеся 65% будет платить банк по условиям кредитования.
8. При оформлении кредита в банке соискатель должен будет заполнить несколько документов –
заявление о кредите, заверенная копия паспорта и др.
9. Способ освоения кредита – однократно, денежные средства перечисляются банком
на счет продавца недвижимости. Срок освоения кредита – до 45 дней с даты подписания договора кредита.
10. Погашение кредита – ежемесячно в соответствие с расчетной схемой.